NO1:大浪淘沙的市場過程
冬意凌冽，寒風呼呼。
樹梢枝頭的一抹黃葉，顫抖著離開了枝頭，在空中畫了幾個圈，歸于塵土。
破產或許就是這樣的命運。按《破產法》規(guī)定：資不抵債是破產認定的關鍵環(huán)節(jié)。
2019年1月1日，廊坊市欣坊房產破產清算一案發(fā)布破產文書。
2019年11月28日，廣州匯港房產公司發(fā)布破產文書宣告破產。
在人民法院公告網，輸入“房地產+破產文書”檢索，自2019年1月1日至11月28日，共有459條消息。但仔細翻閱，有一部分不完全屬于房企破產案例。
1 浙江環(huán)達緊固件有限公司。經查明該公司資不抵債，其土地房產已由當地政府收儲。
2 山東平陰糧食儲備倉庫。根據房產土地評估價值計算，該倉庫已資不抵債。
3 廣西新愉酒店公司公司。申請人北海望陽房產公司，也是債權人之一(公告文書發(fā)布兩次)。
4 上海寧鷹貿易公司。申請人上海萬順房產公司，也是債權人之一。
5 浙江億建房產策劃公司
以上所列舉的只是部分案例，分為三類：第一類是其公司資產包括土地房產。第二類是房產公司作為債權人申請該公司破產清算。第三類是房產行業(yè)的附屬關聯公司。
這部分不能算作房企破產案例，占比約20%。涉及“破產清算、重整、終結破產程序”等關鍵詞的房企共有252家。
2018年房地產破產文書是458宗，今年已超過去年，這是大浪淘沙優(yōu)勝劣汰的市場表現，今年房產調控持續(xù)、融資環(huán)境收緊、房企壓力加大，破產數量增多實屬必然。破產房企主要是三四線的中小型房企，拿地決策失誤、資金鏈緊張、盲目多元化等三大因素導致企業(yè)經營不善，資不抵債引發(fā)債務危機而導致破產。
但就此與地產寒冬劃等號，顯然是不合情理的。
2018年年底全國有97938家企業(yè)，人民法院發(fā)布破產文書公告459宗，占比僅為千分之五，并且算上上節(jié)列舉情況，真正破產清算的房企只占有大部分比例，估計破產房企實際占比為千分之四。而在市場環(huán)境遇冷的2015年，房地產企業(yè)數量減少771家，今年與之相比僅為半數左右。
有進有出，這是大浪淘沙的市場過程。從總的趨勢來說是市場集中度不斷上升，2016年前十房企的占有率為19%，目前占有率為30%左右，集中度提升是一個洗牌的過程，其他行業(yè)的發(fā)展規(guī)律也證明了這一點，汽車行業(yè)前五的占有率51%，空調行業(yè)是78%，手機行業(yè)是83%。
NO2：從加杠桿到減杠桿
目前房地產調控指向兩端，市場端，穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預期，防止房價過快上漲所引發(fā)的風險，僅今年前三季度各地出臺房產調控措施451次，資金端，融資環(huán)境不斷收緊加強監(jiān)管，強調開發(fā)商自有資金占有比率，2019年針對房地產資金鏈收緊的政策已經超過25次，原重慶市市長黃奇帆認為，控房價就是決不允許“背個銀行”炒地皮。市場端與資金端兩端的共同作用都指向一個目標：開發(fā)商降低杠桿率，實際上是降低市場風險強化市場穩(wěn)定。融創(chuàng)孫宏斌在最近一次公開講話中也認為：限價其實是個好事情，首先，它幫助你把開發(fā)商的風險降低下來。
而對于房企加杠桿負債經營的增長模式，在孫宏斌看來，這種增長模式，在未來的空間越來越小，將更多依賴經營現金流與股本金來發(fā)展。
未來的市場環(huán)境是增加穩(wěn)定性，減少不確定性，弱化房地產行業(yè)的可變性因素，讓房地產行業(yè)成為經濟發(fā)展的壓艙石，而不是地雷陣。穩(wěn)字當頭，對于房企也是如此，過去市場的杠桿效應，加劇了企業(yè)的博弈心態(tài)，而忽略了企業(yè)自身實際情況與市場環(huán)境的可變性，“七口鍋來五個蓋，最后只能靠邊站”，破產房企往往就是這樣。對預期收益做了樂觀估計，而忽略了成本底線的安全原則。如光耀房產選擇城市非核心區(qū)域的大盤項目進行迅速擴張，這一類項目的開發(fā)往往需要一定的蓄勢周期，使房產開發(fā)與區(qū)域發(fā)展的時間周期一致性，結果項目位于偏遠市郊銷售慘淡，上海的涵璧灣和天津的光耀城就是如此，最終深陷資金困局走上破產重組的黯淡道路。而中小房企自有資金偏少，看到房產形勢紅火，三兩個人湊在一起借助一定的地方資源入場搏一把，內部管理的不專業(yè)與不規(guī)范，再加上市場環(huán)境的變化，個別企業(yè)無奈走上了破產之路。
目前房產行業(yè)的市場總量是穩(wěn)定的，2017年商品房銷售總額突破13萬億，2018年是15萬億，今年預計也在15萬億左右;2017年商品房銷售面積是16.9億平米，2018年是17.1億平米，今年預計也在17億平米左右;2017年全國平均房價7911元/平米，2018年是8737元/平米，到今年七月份時9300元/平米。通過這三組數據可以看出：價格行情是穩(wěn)中有升，銷售總額與銷售面積基本穩(wěn)定在15萬億元與17億平米兩個數字，目前，我國的城鎮(zhèn)化率約為60%，城市化進程還沒有走完，未來仍有一定發(fā)展空間，市場總量也將繼續(xù)保持一定規(guī)模，15萬億元左右的市場總量今后可能會穩(wěn)中有降，但一定基礎的市場容量則是長期存在的。
NO3：另有緣由的破產危機
穩(wěn)定的地產行情，何來寒冬的預兆，但個別企業(yè)出現危機，并非是地產行業(yè)的因素，而是另有緣由。
曾經排名第215位5的房企銀億集團宣告破產重組，是因為多元化轉型失敗而導致的，2016年銀億轉型為“房地產+高端制造”雙主業(yè)，從地產業(yè)務抽血，耗資超過120億元，大手筆并購三家國外汽車零部件制造商，同時地產業(yè)務在雙主業(yè)戰(zhàn)略中地位下滑，陷入發(fā)展停滯的境地，2018 年全年銷售額僅 58.5 億元，較 2017年 67.8 億元的銷售額不升反降。這實際上加大了銀億集團的資金杠桿率，2018年，汽車業(yè)務受行業(yè)影響，未實現業(yè)績承諾指標，此時地產業(yè)務已不可能大面積輸血汽車零部件制造業(yè)務，造成企業(yè)遭遇流動性危機，最終走向破產重整。
創(chuàng)立于1988年的華業(yè)地產陷入困局，則是20011年收購礦業(yè)失敗埋下的隱患，華業(yè)涉足礦業(yè)失利后并未停下轉型多元化的腳步，而是通過規(guī)模舉債收購醫(yī)療機構進軍醫(yī)療行業(yè)，導致企業(yè)資金鏈緊張，債券爆雷宣告轉型失敗。
從銀億和華業(yè)的案例可以看出，是企業(yè)多元化轉型拖累了原有的地產業(yè)務，而陷入困局。有安徽第一大房企之稱的國購集團于近日宣告破產重整，則主要是因為操作失誤。
國購集團成立于1993年，目前擁有健康醫(yī)療、智能制造、產業(yè)地產、現代農業(yè)四大產業(yè)板塊，2018年，集團位列中國房地產開發(fā)企業(yè)69強，國購集團主要在安徽省范圍開發(fā)商業(yè)地產，國購布局的商業(yè)地產項目區(qū)域板塊內競爭激烈，市場趨于飽和，特別是近年商業(yè)地產整體趨勢低迷，反映到銷售端就是回款速度下滑，意味著國購資金鏈承壓較大，對國購現金流提出了較高的要求?？赏瑫r國購布局的多元化業(yè)務存在著虧損。
國購集團除了房地產業(yè)務外，還布局了醫(yī)療健康、智能制造、現代農業(yè)等。值得一提的是現代農業(yè)，國購收購了化肥公司司爾特。2016年10月，國購以15.8億元受讓司爾特1.8億股流通股股份，持股比例25.27%，成為控股股股東。受讓價是8.8元/股，目前二級市場價在4.83元/股，虧損在45%。化肥行業(yè)是產能過剩的行業(yè)，并且司爾特的產銷率只有72%，對于國購的操作有些不解?同時國購在二級市場投資操作多年來并不順利，有的項目虧損面較大。
國購案例反映了房企多元化轉型戰(zhàn)略的迷茫，是聚焦主業(yè)基礎上的多元化還是廣撒胡椒面的多元化?如果國購一直聚焦于商業(yè)地產與住宅地產的開發(fā)，或許國購又是另外一番局面。
NO4：涼意吹過的日子
不是地產行業(yè)不行了，而是過往的觀念和判斷要跟上市場形勢的變化。
穩(wěn)字當頭的房產市場，房價大漲暴漲的概率為零，同時也是高杠桿時代的結束，市場將進入一個長時間的平穩(wěn)周期。
不是寒冬，而是初秋或初春，不時有一些涼意。
吹面不寒楊柳風!
關鍵詞： 459家房企破產
